Aluguel consignado: o que muda para quem vive de renda de imóvel
Projeto em discussão no Congresso permite descontar aluguel direto da folha do inquilino e promete mais segurança a quem aluga para viver de renda
Um projeto em análise no Congresso Nacional propõe criar o chamado aluguel consignado, modelo em que o valor da locação é descontado diretamente da folha de pagamento, do contracheque ou do benefício previdenciário do inquilino. A proposta interessa especialmente a quem vive de renda de imóveis, já que promete reduzir o risco de inadimplência, segundo reportagem da Exame publicada em 22 de agosto de 2026.
A lógica do mecanismo é parecida com a do empréstimo consignado: como o pagamento sai automaticamente da renda do locatário, o proprietário passa a contar com mais previsibilidade sobre o recebimento mensal. Hoje, quando o inquilino atrasa ou deixa de pagar, o dono do imóvel precisa negociar, cobrar ou, em último caso, recorrer à Justiça, processo que costuma ser lento e desgastante.
Peixoto Accyoli, CEO da Re/Max Brasil, avalia que o novo formato ajuda, mas não elimina todos os riscos. "O aluguel consignado pode ajudar, mas a segurança diminui se o inquilino perder o emprego. Também permanecem riscos como danos ao imóvel, condomínio em atraso e despesas jurídicas", afirma o executivo à Exame. Ele destaca que o principal ganho para quem investe em imóveis está na previsibilidade do recebimento e na redução do tempo em que o imóvel fica vazio.
Quem sente o efeito da mudança
Sandro Westphal, vice-presidente de Alianças e Parcerias Estratégicas da Loft, explica à Exame que, com o pagamento vinculado à folha, cai a necessidade de cobrança ou de acionar o Judiciário. Isso tende a beneficiar diretamente proprietários que hoje evitam alugar por medo de calote, danos ao imóvel ou dificuldade para retomar a posse em caso de conflito.
Um efeito indireto esperado é o aumento da oferta de imóveis disponíveis para locação. Segundo Westphal, uma operação mais segura pode dar confiança a quem mantém propriedades fechadas justamente por receio de inadimplência. Ainda assim, Accyoli pondera que o mecanismo não cria imóveis novos nem resolve o déficit habitacional por si só: ele apenas reduz a vacância e melhora a oferta já existente no mercado.
Trabalhadores informais, autônomos e pessoas sem margem consignável disponível continuam fora do alcance direto do novo modelo. Para esse público, fiador e seguro-fiança devem permanecer como alternativas de garantia, ainda que passem por ajustes nos próximos anos.
O que já muda no mercado de garantias
O aluguel consignado chega em um momento de transformação nas formas de garantia locatícia no Brasil. Dados da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário mostram que a participação do fiador caiu de 62% dos contratos pesquisados em 2020 para 39,45% em 2024, enquanto o seguro-fiança avançou de 12,07% para 27,63% no mesmo período.
Para Accyoli, a expectativa é que o novo modelo substitua uma garantia existente, sem representar custo adicional para o inquilino. "O aluguel consignado deve substituir uma garantia, e não criar mais um custo para o inquilino", diz o executivo.
O preço do aluguel, porém, não deve mudar diretamente por causa do consignado. O valor continua determinado pela relação entre oferta e demanda de cada região. Se mais proprietários colocarem imóveis vazios no mercado, pode haver alguma moderação de preços em locais específicos, mas o efeito tende a ser limitado e depende de cada praça.
Tributação e Justiça lenta ainda pesam
Moira Regina de Toledo, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, afirma à Exame que a segurança trazida pelo consignado precisa vir acompanhada de outros fatores para de fato estimular quem investe em imóveis para gerar renda. Entre eles, ela cita a tributação e a lentidão do Judiciário em casos de descumprimento contratual.
A reforma tributária do consumo passou a incluir parte dos locadores como contribuintes do novo Imposto sobre Bens e Serviços, cobrança que antes não incidia sobre boa parte do setor de locação. Somado ao Imposto de Renda já cobrado sobre o rendimento com aluguel, o efeito reduz o retorno financeiro líquido de quem vive dessa renda.
Moira defende que incentivos fiscais poderiam atrair mais recursos para a locação residencial, enquanto o Secovi-SP cobra agilidade maior da Justiça e menos intervenção estatal nos contratos de locação, para dar mais liberdade de negociação entre as partes.
O que fazer na prática
Por ora, o aluguel consignado ainda é um projeto em tramitação no Congresso, sem data confirmada para entrar em vigor. Quem vive de renda de imóveis não precisa alterar contratos já existentes nem trocar a garantia atual, seja fiador ou seguro-fiança, enquanto a proposta não é aprovada.
O que vale acompanhar é a tramitação do texto e, se aprovado, as regras que vão definir como o desconto em folha será operacionalizado entre banco, empregador e administradora de imóveis. Também é preciso observar se haverá algum limite de margem consignável destinado ao aluguel, já que parte da renda do trabalhador já pode estar comprometida com outros descontos, como empréstimos.
Para quem hoje enfrenta inadimplência ou avalia colocar um imóvel parado no mercado, a recomendação dos especialistas ouvidos pela Exame é não tratar o consignado como solução isolada. Fatores como manutenção do imóvel, gestão do condomínio e planejamento tributário continuam decisivos para quem depende da locação como fonte de renda, independentemente da forma de garantia escolhida.
Fontes consultadas
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